Spółka nieruchomościowa na celowniku fiskusa

Spółka nieruchomościowa już niedługo może trafić pod czujne oko fiskusa. Projekt nowelizacji wprowadzającej CIT dla spółek komandytowych zawiera w sobie także propozycje obciążenia dodatkowym podatkiem spółek, w których nieruchomości stanowią duży udział. Zmiany w prawie powinny bacznie śledzić podmioty z udziałem kapitału zagranicznego oraz te, które mają zostać sprzedane inwestorom spoza Polski.

Jak jest obecnie?

Polskie przepisy podatkowe przewidują tzw. krajową klauzulę nieruchomościową. Zgodnie z jej obecnym brzmieniem, sprzedaż przez nierezydenta spółki, której co najmniej 50% wartości aktywów bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa do takich nieruchomości generuje obowiązek podatkowy w Polsce, chyba że bilateralna umowa podatkowa wyłącza taki pobór. Innymi słowy, jeżeli zagraniczny inwestor sprzeda taką spółkę innemu inwestorowi (krajowemu lub zagranicznemu), wówczas powinien on odprowadzić z takiej transakcji podatek w Polsce.

Co planuje się wprowadzić?

W ocenie autorów projektu nowelizacji, powyższe zasady nie są wystarczające. Jeżeli transakcje na udziałach odbywają się pomiędzy podmiotami zagranicznymi, wówczas polski fiskus ma mocno utrudnione możliwości ściągnięcia podatku z takich podmiotów, o ile w ogóle dojdzie do wykrycia transakcji. Rozwiązaniem tego „problemu”, w ocenie twórców projektu jest przerzucenie odpowiedzialności na samą spółkę nieruchomościową. Zgodnie z projektem, spółka ma stać się płatnikiem podatku dochodowego należnego od jej byłego wspólnika w związku ze sprzedażą udziałów. Dotyczyć ma to wszystkich tych sytuacji, w których sprzedającym lub kupującym jest nierezydent.

Dodatkowo, jeżeli spółka nieruchomościowa nie jest podmiotem z Europejskiego Obszaru Gospodarczego – twórcy projektu chcą na nią nałożyć obowiązek wyznaczania specjalnego przedstawiciela podatkowego w Polsce, pod rygorem dotkliwych kar pieniężnych. Obowiązek ten dotyczyć będzie spółek nieruchomościowych niezależnie od tego, czy planowana jest sprzedaż ich udziałów.

Problemy nowelizacji?

Zasadniczym problemem projektu jest sama idea nakładania obowiązku płatnika na spółkę, która jest przedmiotem transakcji, a nie jej stroną. W polskim systemie podatkowym rolę płatnika pełnią te podmioty, które w jakiś aktywny sposób uczestniczą w obrocie i najczęściej mają możliwość potrącenia podatku ze swoich należności. Np. pracodawca jest płatnikiem podatku dochodowego swoich pracowników, ale ma możliwość jego potrącania z wynagrodzenia. Z innej strony, notariusz jest płatnikiem PCC od sprzedaży nieruchomości i może uzależnić sporządzenie aktu notarialnego od wpłaty podatku.

W przypadku spółki nieruchomościowej, może ona w ogóle nie mieć wiedzy o szczegółach transakcji odbywającej się pomiędzy jej były właścicielem a nowym wspólnikiem. Ponadto, spółka taka nie ma żadnej skutecznej metody pobranie środków od podmiotu, z którym po sprzedaży udziałów nie wiążą ją właściwie żadne relacje. Wątpliwości budzi także to, dlaczego regulacja ma znajdować zastosowanie, gdy udziały sprzedawane są przez polską spółkę na rzecz spółki z zagranicy? W takim bowiem wypadku z perspektywy fiskusa nie pojawiają się żadne różnice w egzekwowaniu zobowiązań podatkowych.

Niezupełnie jasne jest także to, jakie spółki będą w ogóle kwalifikowane jako nieruchomościowe. Odwołanie się do samej wartości aktywów, z pominięciem przychodów spółki, powodowałoby, że firmy posiadające duże zakłady produkcyjne mogłyby zostać objęte tym podatkiem mimo tego, że ich zasadnicza działalność nie skupia się na nieruchomościach. Z kolei brak progów wartościowych dla nieruchomości wymusiłby stosowanie przepisów przez spółki usługowe (np. z sektora IT), które mogą w ogóle nie posiadać innych, istotnych aktywów niż budynki czy lokale.

Niepewna przyszłość

Na chwilę obecną trudno przewidzieć w jaką stronę pójdą regulacje dotyczące opodatkowania spółek nieruchomościowych. Cały czas trwają burzliwe prace legislacyjne i nowelizacja ulega zmianom koncepcyjnym na etapie parlamentarnym. Na pewno warto śledzić losy projektu bo zmiany mogą sporo namieszać na rynku M&A.