Fundamentalne zmiany w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych
8 października 2025 roku na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Opublikowany projekt stanowi kolejną z propozycji Ministerstwa Sprawiedliwości w ramach pakietu deregulacyjnego. We wskazanym wyżej projekcie zaproponowano fundamentalną zmianę w zakresie swobody przeglądania treści ksiąg wieczystych za pośrednictwem systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Do tej pory w celu sprawdzenia stanu prawnego dowolnej nieruchomości położonej w Polsce wystarczyła znajomość numeru księgi wieczystej. Po wprowadzeniu projektowanych zmian każdy wgląd do treści księgi wieczystej będzie wymagał dodatkowego uwierzytelnienia przez Krajowy Węzeł Identyfikacji Elektronicznej (np. Profil Zaufany lub bankowość elektroniczną). To zaś oznacza istotne ograniczenie w zakresie przeglądania treści ksiąg wieczystych.
Przyczyny deregulacji
Oficjalnym powodem podawanym przez Ministerstwo jest walka z komercyjnym, masowym pobieraniem danych (w tym danych osobowych) przez prywatne portale i wzmocnienie ochrony danych osobowych w tym zakresie. Proponowane przez MS rozwiązanie będzie miało potężne konsekwencje dla przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości, branży windykacyjnej i procesów due diligence.
Konsekwencje proponowanych zmian
Wprawdzie proponowane ustawą zmiany są bezpośrednio wymierzone w działalność portali komercyjnych, które – w ocenie Ministerstwa – w sposób nieuprawniony kopiują i udostępniają dane pozyskiwane z portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, jednak konsekwencje płynące z wejścia w życie ustawy będą sięgały dużo dalej. Nie jest żadną nowością istnienie internetowych portali, które oferują wyszukiwanie numerów ksiąg wieczystych po adresie, numerze działki czy też danych dłużnika. Z takiej funkcjonalności korzystają liczne podmioty, w tym firmy windykacyjne oraz wierzyciele. Wejście w życie ustawy ma na celu ukrócenie tego procederu. Dodatkową przeszkodą będzie każdorazowe pozostawianie cyfrowego „śladu” – portal Elektronicznych Ksiąg Wieczystych będzie bowiem administratorem danych osobowych przetwarzanych w związku z przeglądaniem treści księgi wieczystej przez każdego użytkownika. Proponowane przez Ministerstwo Sprawiedliwości zmiany wpłyną również na efektywność prowadzenia badań due diligence, które w przypadku większych transakcji opierają się dziś na masowej weryfikacji dziesiątek, a czasem setek ksiąg wieczystych. Konieczność każdorazowego logowania się za pośrednictwem Profilu Zaufanego lub bankowości elektronicznej w celu zweryfikowania treści księgi wieczystej znacząco spowolni ten proces. Dla procesów due diligence oznacza to zwiększenie kosztów, dłuższy czas badania i nowe ryzyka związane z ujawnieniem samego faktu zainteresowania daną nieruchomością.
Udostępnianie informacji organom postępowania karnego
Projekt ustawy przewiduje również uregulowanie kwestii możliwości udzielania przez Ministra Sprawiedliwości informacji o osobach wyszukujących daną księgę wieczystą właściwym organom i służbom. W ramach prowadzonych czynności śledczo-dochodzeniowych, prokuratura, sąd, policja lub inne organy ścigania po skierowaniu do Ministerstwa Sprawiedliwości stosownego wniosku, będą mogły uzyskać informacje na temat listy osób przeglądających określone księgi wieczyste.
W jakim terminie przewidywane jest wejście w życie nowych przepisów?
Jak wynika z informacji na stronie rządowej, przyjęcie projektu w jego finalnym kształcie przez Radę Ministrów planowane jest jeszcze w IV kwartale 2025 roku. Biorąc pod uwagę konieczność poddania projektu procesowi legislacyjnemu, potencjalne zmiany mogą wejść w życie już nawet z początkiem 2026 roku.