Najem krótkoterminowy czy usługa hotelarska?

Najem krótkoterminowy czy usługa hotelarska? Granica miedzy tymi pojęciami bywa niejasna, co wzbudza konsternację zarówno u podatników jak i po stronie fiskusa. Kolejno wydawane rozstrzygnięcia jakoś nie potrafią zbudować spójnego obrazu. Jest to o tyle kłopotliwe, że istotnie wpływa na opodatkowanie świadczonych usług.

Krótkoterminowy najem hotelarski?

Autorzy przepisów prawa najwyraźniej bardzo lubują się w korzystaniu z pojęć, które wszystkim wydają się oczywiste. Wszak koń jaki jest, każdy widzi. Niestety o ile w języku potocznym i poezji, niejednoznaczność może być zaletą, o tyle w prawie i podatkach sprowadza głównie ból głowy. Jednym z takich szczególnie problematycznych zagadnień jest kwestia ustalenia tego, kiedy coś przestaje być najmem krótkoterminowym, a staje się usługą hotelarską?

Rozróżnienie tych pojęć ma istotne znaczenie z perspektywy wielu rozwiązań prawnych i podatkowych. Usługi hotelarskie są z reguły objęte 8% VAT podczas gdy najem mieszkań na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT. Najem mieści się w zakresie działalności dozwolonej dla fundacji rodzinnych. Świadczenie usług hotelarskich wpędziłoby natomiast fundację rodzinną w sankcyjny, 25% podatek. Wreszcie obiekty oddane w najem mogą być objęte tzw. podatkiem od przychodów z budynków. Jak więc widać na tych kilku przykładach, powinniśmy móc jednoznacznie oddzielić najem od usług hotelarskich, prawda?

Jeden rabin powie tak…

Jak się okazuje, odpowiedź na pytanie gdzie kończy się najem a zaczyna działalność hotelarska przysparza równie wielkich kłopotów samemu fiskusowi. Dla przykładu, niedawno wojewódzki sąd administracyjny w Gdańsku rozstrzygał, czy fundacja rodzinna może zajmować się najmem krótkoterminowym. W tamtej sprawie WSA stwierdził, że udostępnianie krótkoterminowo apartamentów zlokalizowanych w jednym budynku jak najbardziej mieści się w pojęciu najmu.

Z drugiej strony, w innej sprawie WSA w Poznaniu weryfikował kwestię funkcjonowania sieci ośrodków wypoczynkowych. Nieruchomości wykorzystywane były do świadczenia usług polegających na zapewnieniu gościom krótkoterminowego pobytu i noclegu w apartamentach. Goście mogli też korzystać z dodatkowych atrakcji takich, jak basen czy salon zabaw dla dzieci. Przy apartamentach funkcjonowała także kawiarnia i bistro (dodatkowo płatne). W takim przypadku sąd stwierdził, że mamy do czynienia raczej z umową o usługi hotelarskie niż z umową najmu.

Na tych dwóch przykładach w zasadzie trudno stwierdzić, w którym momencie samo udostępnianie nieruchomości nabiera tak rozbudowanego charakteru, że mówimy o usłudze hotelarskiej. Ze stanu faktycznego, którym zajmował się WSA w Poznaniu nie wynika, jakiś szeroki zakres usług dodatkowych takich, jak działalność recepcji, bieżące sprzątanie, concierge itp. A jednak wydaje się, że obecność atrakcji dodatkowych w jakiś sposób sąd przekonała.

Dla mnie przedstawiony przykład prowadzi do kilku wniosków. Po pierwsze, przepisy podatkowe niestety nie są jasne i jeszcze długo będziemy mieli do czynienia ze sferą szarości. Po drugie, jeśli działamy w obszarach szczególnie wrażliwych podatkowo (zwolnienia podatkowe, preferencyjne stawki itp.) – warto wyrobić w sobie nawyk weryfikowania aktualnego „klimatu” interpretacyjnego. W przypadkach skrajnych, najlepiej pozyskać własną interpretację podatkową.