Interpretacja ogólna Ministra Finansów i Gospodarki z 27 listopada 2025 r. (DPL2.8401.3.2025), opublikowana 1 grudnia 2025 r., ma na celu uporządkowanie stosowania art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, czyli definicji „gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”.
Rozbieżności co do tego, czy o „związaniu” nieruchomości z działalnością gospodarczą przesądza sam status przedsiębiorcy, albo samo posiadanie, były przedmiotem sporów ocenianych również przez Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 12 grudnia 2017 r. (SK 13/15) TK uznał za niezgodne z Konstytucją rozumienie przepisów, zgodnie z którym wystarczającą przesłanką zaliczenia gruntu do kategorii „związanych z działalnością” jest samo prowadzenie działalności przez współposiadacza. Z kolei w wyroku z 24 lutego 2021 r. (SK 39/19) TK zakwestionował rozumienie, wedle którego o „związaniu” gruntu, budynku lub budowli z działalnością decyduje wyłącznie ich posiadanie przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność.
Sednem interpretacji jest podział na trzy grupy przypadków, według których ocenia się „związanie” nieruchomości z działalnością gospodarczą. Minister wskazuje, że poza posiadaniem przez przedsiębiorcę znaczenie ma to, czy nieruchomość jest składnikiem przedsiębiorstwa (art. 551 k.c.) oraz czy jest wykorzystywana w działalności albo przygotowywana do wykorzystania.
Pierwsza grupa
Obejmuje podatników, których aktywność ma wyłącznie charakter działalności gospodarczej. Minister wskazuje, że w takim modelu wszystkie grunty, budynki i budowle pozostające w posiadaniu podatnika należy co do zasady traktować jako związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, niezależnie od aktualnej intensywności wykorzystania tych składników. Istotne jest doprecyzowanie, że czasowe niewykorzystywanie nieruchomości (np. przerwa, przestój, okres oczekiwania) nie wpływa na zmianę kwalifikacji – nadal pozostaje ona w sferze majątku przedsiębiorstwa.
Druga grupa
Dotyczy podatników działających „dwutorowo”, w szczególności osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, u których obok majątku związanego z działalnością występuje majątek osobisty. Minister wskazuje, że do kategorii „związane z działalnością” zalicza się wyłącznie te grunty, budynki i budowle, które są wykorzystywane albo mogą być wykorzystywane w działalności. „Wykorzystywanie” oznacza faktyczne używanie w działalności gospodarczej, natomiast „mogą być wykorzystywane” dotyczy sytuacji, gdy podatnik podejmuje realne działania przygotowujące/zabezpieczające nieruchomość pod wykorzystanie gospodarcze (w tym poprzez ponoszenie wydatków ujmowanych w kosztach uzyskania przychodów).
Ten sam sposób oceny Minister odnosi do podmiotów prowadzących obok działalności gospodarczej także działalność innego rodzaju (np. statutową lub rolniczą). W takich przypadkach nie kwalifikuje się automatycznie całego majątku jako „związanego z działalnością” – do tej kategorii trafiają tylko te nieruchomości, które są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane w działalności gospodarczej, a o kwalifikacji przesądza ich funkcjonalne powiązanie z przedsiębiorstwem, a nie sam status przedsiębiorcy.
Trzecia grupa
Obejmuje przypadki, w których nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej innego podmiotu, ponieważ została oddana w posiadanie przedsiębiorcy lub innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Minister wskazuje, że takie oddanie może po stronie właściciela (podatnika podatku od nieruchomości) skutkować kwalifikacją nieruchomości jako związanej z działalnością gospodarczą. Jednocześnie ocena nie powinna opierać się wyłącznie na samym fakcie oddania nieruchomości w posiadanie – istotne jest także uwzględnienie statusu posiadacza i charakteru jego działalności oraz realnego sposobu wykorzystania nieruchomości.
Wnioski
Na gruncie opisywanej interpretacji można wyciągnąć następujące wnioski:
- „związanie z działalnością gospodarczą” nie jest automatycznym skutkiem samego posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę;
- interpretacja nie poprawia sytuacji grupy podatników, których aktywność ma wyłącznie charakter działalności gospodarczej – wręcz przeciwnie, potwierdza, że brak jest podstaw do wyłączania nieruchomości tylko z tego powodu, że są czasowo niewykorzystywane;
- na etapie sporządzania informacji / deklaracji na 2026 r. podatnik powinien przejrzeć portfel nieruchomości i przypisać je do właściwej kategorii, tak aby prawidłowo wykazać składniki, które powinny zostać ujęte jako „związane z działalnością gospodarczą”.