W praktyce gospodarczej, wraz ze wzrostem skali biznesu, przedsiębiorcy często decydują się na przekształcenie w spółkę, żeby ograniczyć ryzyko i oddzielić majątek prywatny od firmowego. To racjonalny krok z punktu widzenia bezpieczeństwa. Podobnie racjonalne bywa wcześniejsze wycofanie z działalności kluczowej nieruchomości, często dorobku życia i przeniesienie jej do majątku prywatnego, a następnie wynajęcie spółce na warunkach rynkowych. Sedno tych działań sprowadza się do ochrony dorobku właściciela, na który pracował latami.
Przekształcenie formy działalności stanowi też dobry przyczynek do rozważań nad właściwą formą opodatkowania biznesu. Przedsiębiorca ma możliwość wyboru z szerokiej gamy form opodatkowania prowadzonej działalności. Nie wchodząc w szerszą analizę można stwierdzić, że wybór często pada na tzw. CIT estoński. Na tym tle pojawia się pytanie podatkowe: czy późniejszy czynsz najmu płacony wspólnikowi to koszt operacyjny, czy jednak ukryty zysk w rozumieniu przepisów o estońskim CIT?
Czynsz najmu a ryzyko uznania za ukryty zysk
Na tym polu w ogóle istnieje spór, bo organy podatkowe badają przede wszystkim to, co wydarzyło się przed najmem tj. sekwencję działań, ich cel gospodarczy i to, kto ostatecznie na nich korzysta. W sprawach, w których najpierw wycofano nieruchomość do majątku prywatnego, a zaraz potem spółka zaczęła płacić czynsz temu samemu właścicielowi, Dyrektor KIS często patrzy nie na samą stawkę czynszu, lecz na ciąg zdarzeń i jego ekonomiczny sens. Jeżeli z perspektywy fiskusa wygląda to tak, jakby spółka płaciła za dostęp do swojego dawnego aktywa, czynsz bywa traktowany jako zastępcza dystrybucja zysku. Poniżej trzy typowe przykłady takich rozstrzygnięć. Wszystkie dotyczą sytuacji, w której najpierw wycofano nieruchomość, a następnie wynajęto ją spółce.
Praktyka organów podatkowych
W pierwszym z przykładów, do którego odnosi się interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 17 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB1-2.4010.271.2023.2.EJ przedsiębiorca najpierw przeniósł nieruchomość do majątku prywatnego, a po przekształceniu spółka miała ją od niego wynajmować. DKIS stwierdził, że w takim układzie spółka płaci za dostęp do kluczowego składnika, który jeszcze chwilę wcześniej był w firmie, więc w praktyce pieniądze wracają do wspólnika jak namiastka dywidendy. Rynkowa cena nie uratowała sprawy, ponieważ przeważyła ocena celu i sekwencji działań. Najpierw doszło do wyjęcia aktywa, a potem do czynszu dla właściciela.
W kolejnej interpretacji z 11 czerwca 2024, nr 0111-KDIB1-2.4010.209.2024.1.AW, po wycofaniu nieruchomości wspólnik wynajmował ją spółce już na estońskim CIT. Organ uznał, że choć formalnie to zwykły najem, to ekonomicznie mamy do czynienia z przepływem do wspólnika w miejsce dywidendy. Spółka płaci za korzystanie z czegoś, co wcześniej było jej częścią. Kluczowe okazały się relacja stron i ciąg zdarzeń, a nie sama wysokość czynszu. Nawet rynkowa stawka nie wykluczyła kwalifikacji jako ukryty zysk.
Z kolei w interpretacji Dyrektora KIS z 21 grudnia, nr 0111-KDIB1-2.4010.611.2023.1.DP, sprawa dotyczyła spółki jawnej, której wspólnicy wycofali nieruchomość do majątku prywatnego, a następnie planowali jej najem na rzecz spółki. DKIS ocenił, że spółka zacznie płacić czynsz za korzystanie z aktywa, które do niedawna zasilało jej działalność, więc przepływ do wspólników ma ekonomiczny skutek dywidendy. W ocenie organu przeważyły okoliczności i kolejność działań, a nie deklarowana rynkowość. W konsekwencji uznano, że mamy do czynienia z ukrytym zyskiem.
Sądy administracyjne i nowe interpretacje
W orzecznictwie WSA widać wyraźne studzenie automatyzmu organów. WSA w Gorzowie Wlkp. w wyroku z 7 grudnia 2023 r. (I SA/Go 276/23) uchylił interpretację, podkreślając, że sam fakt udostępniania spółce majątku prywatnego wspólnika nie tworzy ukrytego zysku. Liczą się rynkowe warunki i funkcja gospodarcza świadczenia, a nie aprioryczny wymóg wyposażenia spółki w aktywa, którego przepisy nie nakazują. WSA w Lublinie z 26 czerwca 2024 r. (I SA/Lu 146/24) również uchylił niekorzystną interpretację. Była to dokładnie ta sprawa, której dotyczy pozycja 0111-KDIB1-2.4010.611.2023.1.DP. Sąd podkreślił, że w sytuacji, gdzie najpierw wycofano nieruchomość, a następnie wynajęto ją spółce, nie wolno automatycznie przypisywać czynszowi charakteru ukrytego zysku. Najpierw trzeba zbadać rynkowość warunków, realną potrzebę operacyjną spółki, rozkład ryzyk i korzyści, ewentualne transakcje z podmiotami niepowiązanymi oraz to, czy czynsz nie jest powiązany z prawem do udziału w zysku. Sąd zaznaczył, że rozstrzygają konkretne fakty, a nie sama kolejność czynności.
Kończąc, warto zwrócić uwagę na interpretację Dyrektora KIS z 27 lutego 2025 r., w której mimo stanu faktycznego, w którym przed przekształceniem wycofano nieruchomość do majątku prywatnego, a następnie wynajęto ją spółce rozliczającej się estońskim CIT, organ zaakceptował stanowisko wnioskodawcy i nie dopatrzył się ukrytego zysku. Chodzi o interpretację 0111-KDIB2-1.4010.653.2024.2.AG. Rozstrzygnięcie to stoi w kontrze do wcześniejszych interpretacji, lecz dobrze odzwierciedla akcenty z wyroków WSA i wzmacnia znaczenie rynkowości oraz realnego celu gospodarczego. To dobry prognostyk dla przedsiębiorców planujących przekształcenie, którzy chcą zabezpieczyć swój majątek i jednocześnie korzystać z estońskiego CIT bez ryzyka uznania czynszu za ukryty zysk.