Jesteś właścicielem nieruchomości i ją wynajmujesz lub wydzierżawiasz? W umowie przerzuciłeś na drugą stronę obowiązek zwrotu podatku od nieruchomości albo opłaty za użytkowanie wieczyste? Uwaga – fiskus może uznać, że w takim przypadku świadczysz usługę za wyższą cenę i powinieneś naliczyć VAT również od tych zwracanych kosztów.
Kiedy zwrot podatku staje się usługą z VAT?
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS) potwierdził w interpretacjach indywidualnych z 3 października 2024 r. oraz 13 stycznia 2025 r., że jeżeli najemca (dzierżawca) zwraca wynajmującemu (wydzierżawiającemu) koszty podatku od nieruchomości i opłaty wieczystej na podstawie postanowień umowy, to są one elementem wynagrodzenia za usługę najmu (dzierżawy) i podlegają opodatkowaniu VAT. Dotyczy to zarówno przypadków, w których zwracane kwoty są wliczone do czynszu, jak i tych, gdzie stanowią osobną pozycję fakturową.
Mimo różnic w stanie faktycznym oraz w statusie podatnika VAT (w pierwszym przypadku był to podatnik VAT czynny, w drugim – korzystający ze zwolnienia podmiotowego), kluczowe znaczenie miały postanowienia umowy, w której strony jednoznacznie przewidziały obowiązek zwrotu przez najemcę (dzierżawcę) kosztów podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste. Wnioskodawcy podkreślali, że zobowiązanie podatkowe co do zasady obciąża właściciela nieruchomości, jednak jego ciężar – zgodnie z ustaleniami umownymi – został przerzucony na drugą stronę. Powstawało zatem pytanie, czy taka refundacja, choć dotyczy świadczeń o charakterze publicznoprawnym, wchodzi do podstawy opodatkowania VAT jako część wynagrodzenia za usługę najmu lub dzierżawy.
DKIS w obu przypadkach wskazał, że podatek od nieruchomości ma osobisty charakter – podmiotem podatku jest właściciel i cechy tej nie można przenieść na inny podmiot ze skutkiem zwalniającym wynajmującego nieruchomość z obowiązku podatkowego. Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a w efekcie nie podlega „refakturowaniu”. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie z wynagrodzeniem uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości.
Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych opłat i kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Podatek od nieruchomości jest należnością, która wynika z zawartej umowy najmu (dzierżawy). W przypadku braku umowy najmu (dzierżawy) nie dochodziłoby do zwrotu podatku od nieruchomości. Należy zatem przyjąć, że zwracany podatek od nieruchomości jest należnością bezpośrednio związaną z odpłatnym świadczeniem usług najmu (dzierżawy), przez co należy go wliczyć do podstawy opodatkowania podatkiem VAT.
DKIS podkreślił, że nie ma znaczenia, czy podatek od nieruchomości lub opłata za użytkowanie wieczyste zostały formalnie ujęte w czynszu, czy też zostały wyodrębnione jako dodatkowe pozycje na fakturze. W obu przypadkach zachodzi bezpośredni związek między tą należnością a świadczeniem głównym, jakim jest odpłatne udostępnienie nieruchomości.
Warto zwrócić uwagę, że organ powołał się w uzasadnieniu na art. 29a ust. 1 i 6 ustawy o VAT, który określa podstawę opodatkowania. Zgodnie z tymi przepisami do podstawy opodatkowania wlicza się wszystko, co stanowi zapłatę należną usługodawcy, w tym także koszty dodatkowe, takie jak podatki czy inne należności, które są ekonomicznie związane ze świadczeniem głównym. Co istotne, fiskus zaakcentował również konieczność całościowej oceny ekonomicznego charakteru świadczenia – zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości UE dotyczącym świadczeń złożonych (m.in. sprawy C-349/96, C-41/04).
Co z tego wynika dla wynajmujących?
W kontekście praktycznym interpretacje te mają szczególne znaczenie dla właścicieli nieruchomości, którzy zawierają umowy przewidujące tzw. refundację kosztów związanych z posiadaniem nieruchomości, które z formalnego punktu widzenia nie są typowymi usługami. W przypadku podatników VAT oznacza to obowiązek ujęcia tych kwot w podstawie opodatkowania i objęcia ich VAT według stawki właściwej dla czynszu. Tym samym zwrot podatku od nieruchomości czy opłaty wieczystej bez doliczenia VAT może skutkować zaległością podatkową.