Tag: najem

  • Sądy za najmem krótkoterminowym w fundacji rodzinnej, fiskus oporny

    Sądy za najmem krótkoterminowym w fundacji rodzinnej, fiskus oporny

    Pomimo kolejnego, pozytywnego wyroku ws. najmu krótkoterminowego w fundacji rodzinnej, fiskus dalej staje okoniem. WSA w Gliwicach wskazuje jednoznacznie – przepisy nie różnicą najmu długoterminowego od krótkoterminowego. Obiema formami fundacja rodzinna może się zajmować.

    Nieważne czy długo- czy krótkoterminowy, ważne, że najem

    W kwietniowym wyroku WSA w Gliwicach po raz kolejny potwierdza, że fundacja rodzinna może zajmować się najmem krótkoterminowym. Wbrew temu, co często sądzi fiskus – przepisy o fundacji rodzinnej nie odróżniają najmu długoterminowego od krótkoterminowego. Obie formy są dopuszczalne dla fundacji rodzinnej i powinny nieść te same konsekwencje.

    W ocenie Sądu brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, albowiem w art. 5 ust. 1 pkt 2 u.f.r. nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych. Brak jest tam również kryteriów odwołujących się do klasyfikacji PKWiU. Wskazany przepis, w którym przewidziano dopuszczalny zakres działalności polegającej również na udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie niż najem lub dzierżawa potwierdza brak podstaw do wyłączenia z tej działalności krótkoterminowego najmu lokali

    Wyrok WSA w Gliwicach I SA/Gl 1191/24

    Fiskus na wojnie z najmem krótkoterminowym

    Pomimo tego, że stanowisko WSA w Gliwicach wpisuje się w szerszą linię orzeczniczą, organy podatkowe nie dają za wygraną. Niestety cały czas widzimy niekorzystne interpretacje podatkowe przyrównujące najem krótkoterminowy do usług hotelarskich.

    Spór nie ma wymiaru tylko akademickiego. Przypomnijmy, fundacje rodzinne nie mogą zajmować się dowolnym rodzajem działalności gospodarczej. Fundacja zasadniczo ma pełnić rolę pasywnego inwestora, tzn. nie ma prowadzić aktywnej działalności gospodarcze. Wykroczenie poza zakres dopuszczalnej działalności generuje sankcyjną stawkę CIT na poziomie 25%.

    Przepisy ustawy o fundacji rodzinnej przewidują najem, dzierżawę oraz udostępnianie mienia do korzystania jako dopuszczalne formy działalności gospodarczej. Z jakiegoś powodu, Krajowa Informacja Skarbowa twierdzi, że najem krótkoterminowy to nie najem… Cóż, na szczęście sądy nie kupują tego absurdu.

  • Najem krótkoterminowy czy usługa hotelarska?

    Najem krótkoterminowy czy usługa hotelarska? Granica miedzy tymi pojęciami bywa niejasna, co wzbudza konsternację zarówno u podatników jak i po stronie fiskusa. Kolejno wydawane rozstrzygnięcia jakoś nie potrafią zbudować spójnego obrazu. Jest to o tyle kłopotliwe, że istotnie wpływa na opodatkowanie świadczonych usług.

    Krótkoterminowy najem hotelarski?

    Autorzy przepisów prawa najwyraźniej bardzo lubują się w korzystaniu z pojęć, które wszystkim wydają się oczywiste. Wszak koń jaki jest, każdy widzi. Niestety o ile w języku potocznym i poezji, niejednoznaczność może być zaletą, o tyle w prawie i podatkach sprowadza głównie ból głowy. Jednym z takich szczególnie problematycznych zagadnień jest kwestia ustalenia tego, kiedy coś przestaje być najmem krótkoterminowym, a staje się usługą hotelarską?

    Rozróżnienie tych pojęć ma istotne znaczenie z perspektywy wielu rozwiązań prawnych i podatkowych. Usługi hotelarskie są z reguły objęte 8% VAT podczas gdy najem mieszkań na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT. Najem mieści się w zakresie działalności dozwolonej dla fundacji rodzinnych. Świadczenie usług hotelarskich wpędziłoby natomiast fundację rodzinną w sankcyjny, 25% podatek. Wreszcie obiekty oddane w najem mogą być objęte tzw. podatkiem od przychodów z budynków. Jak więc widać na tych kilku przykładach, powinniśmy móc jednoznacznie oddzielić najem od usług hotelarskich, prawda?

    Jeden rabin powie tak…

    Jak się okazuje, odpowiedź na pytanie gdzie kończy się najem a zaczyna działalność hotelarska przysparza równie wielkich kłopotów samemu fiskusowi. Dla przykładu, niedawno wojewódzki sąd administracyjny w Gdańsku rozstrzygał, czy fundacja rodzinna może zajmować się najmem krótkoterminowym. W tamtej sprawie WSA stwierdził, że udostępnianie krótkoterminowo apartamentów zlokalizowanych w jednym budynku jak najbardziej mieści się w pojęciu najmu.

    Z drugiej strony, w innej sprawie WSA w Poznaniu weryfikował kwestię funkcjonowania sieci ośrodków wypoczynkowych. Nieruchomości wykorzystywane były do świadczenia usług polegających na zapewnieniu gościom krótkoterminowego pobytu i noclegu w apartamentach. Goście mogli też korzystać z dodatkowych atrakcji takich, jak basen czy salon zabaw dla dzieci. Przy apartamentach funkcjonowała także kawiarnia i bistro (dodatkowo płatne). W takim przypadku sąd stwierdził, że mamy do czynienia raczej z umową o usługi hotelarskie niż z umową najmu.

    Na tych dwóch przykładach w zasadzie trudno stwierdzić, w którym momencie samo udostępnianie nieruchomości nabiera tak rozbudowanego charakteru, że mówimy o usłudze hotelarskiej. Ze stanu faktycznego, którym zajmował się WSA w Poznaniu nie wynika, jakiś szeroki zakres usług dodatkowych takich, jak działalność recepcji, bieżące sprzątanie, concierge itp. A jednak wydaje się, że obecność atrakcji dodatkowych w jakiś sposób sąd przekonała.

    Dla mnie przedstawiony przykład prowadzi do kilku wniosków. Po pierwsze, przepisy podatkowe niestety nie są jasne i jeszcze długo będziemy mieli do czynienia ze sferą szarości. Po drugie, jeśli działamy w obszarach szczególnie wrażliwych podatkowo (zwolnienia podatkowe, preferencyjne stawki itp.) – warto wyrobić w sobie nawyk weryfikowania aktualnego „klimatu” interpretacyjnego. W przypadkach skrajnych, najlepiej pozyskać własną interpretację podatkową.

  • Wycofanie nieruchomości z działalności i najem prywatny …?

    Nieruchomość można wycofać z działalności i wynajmować prywatnie – potwierdza Dyrektor KIS w ostatniej interpretacji indywidualnej. Problem rozgraniczania tzw. najmu prywatnego od najmu w ramach działalności gospodarczej ma istotne znaczenie finansowe dla właścicieli. Ostatnia interpretacja KISu zdaje się potwierdzać swobodę decydowania. Niemniej jednak, organ podatkowy zostawił sobie otwartą furtkę.

    Nieruchomość można wycofać z działalności gospodarczej

    W ostatniej interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS potwierdził możliwość wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i wynajmowania jej w ramach tzw. najmu prywatnego. Organ wskazał, że to przede wszystkim podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

    Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

    Interpretacja indywidualna z dnia 29 listopada 2022 r. 0115-KDIT3.4011.707.2022.1.DP

    Z drugiej jednak strony, Dyrektor KIS zastrzegł, że wydając interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku. Za pomocą tej formułki organ ostrzega, że przy ewentualnej kontroli szczegóły stanu faktycznego mogą jednak zmienić podejście wyrażone w interpretacji. Niestety w przypadku rozróżniania najmu prywatnego i firmowego takie zastrzeżenie ma uzasadnienie w niejednoznaczności przepisów. Przyjmuje się, że działalność gospodarcza występuje w sytuacji, gdy jest prowadzona w sposób zorganizowany, ciągły i w celu zarobkowym. Jak wskazał sam Dyrektor KIS, do działalności gospodarczej nie powinno się kwalifikować tych czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

    Trudno oczywiście powiedzieć, co to w praktyce oznacza. Czy zakup mieszkania, jego wyremontowanie i oddanie w najem jest jeszcze zwykłym zarządem mieszkaniem, czy już formą prowadzenia działalności gospodarczej? Przed podjęciem decyzji o wycofaniu nieruchomości warto przeanalizować warunki konkretnej sprawy. Nie należy także zapominać o tym, że wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej może rodzić także implikacje z perspektywy VAT. Te kwestie także powinny być uprzednio zbadane.

    Najem prywatny czy działalność gospodarcza?

    Kolejne zmiany systemu opodatkowania powodują, iż warunki wynajmowania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz tzw. najmu prywatnego coraz bardziej się do siebie zbliżają. Z jednej strony w 2021 r.  osoby prowadzące działalność gospodarczą zyskały możliwość korzystania z ryczałtowego opodatkowania. Z drugiej strony, od przyszłego roku zupełnie zostanie wyłączone prawo do amortyzacji mieszkań – a więc głównej zalety najmu w ramach działalności gospodarczej.

    Czy w takim razie występuje jakaś istotna różnica pomiędzy najmem firmowym a tzw. najmem prywatnym? Na sprawę warto spojrzeć z perspektywy potencjalnej sprzedaży nieruchomości. W przypadku sprzedaży w ramach działalności gospodarczej konieczne będzie opodatkowanie dochodu wynikającego z takiej transakcji. Z kolei sprzedaż nieruchomości prywatnej może być wolna od PITu. Warunkiem jest, aby między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło przynajmniej 6 lat.

    Wycofywanie nieruchomości z działalności gospodarczej powinno być działaniem przemyślanym i poprzedzonym analizą jego implikacji podatkowych. Decyzje podejmowane pochopnie mogą skutkować wylaniem dziecka z kąpielą.