Tag: nieruchomość

  • Wycofanie nieruchomości z działalności i najem prywatny …?

    Nieruchomość można wycofać z działalności i wynajmować prywatnie – potwierdza Dyrektor KIS w ostatniej interpretacji indywidualnej. Problem rozgraniczania tzw. najmu prywatnego od najmu w ramach działalności gospodarczej ma istotne znaczenie finansowe dla właścicieli. Ostatnia interpretacja KISu zdaje się potwierdzać swobodę decydowania. Niemniej jednak, organ podatkowy zostawił sobie otwartą furtkę.

    Nieruchomość można wycofać z działalności gospodarczej

    W ostatniej interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS potwierdził możliwość wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i wynajmowania jej w ramach tzw. najmu prywatnego. Organ wskazał, że to przede wszystkim podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

    Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

    Interpretacja indywidualna z dnia 29 listopada 2022 r. 0115-KDIT3.4011.707.2022.1.DP

    Z drugiej jednak strony, Dyrektor KIS zastrzegł, że wydając interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku. Za pomocą tej formułki organ ostrzega, że przy ewentualnej kontroli szczegóły stanu faktycznego mogą jednak zmienić podejście wyrażone w interpretacji. Niestety w przypadku rozróżniania najmu prywatnego i firmowego takie zastrzeżenie ma uzasadnienie w niejednoznaczności przepisów. Przyjmuje się, że działalność gospodarcza występuje w sytuacji, gdy jest prowadzona w sposób zorganizowany, ciągły i w celu zarobkowym. Jak wskazał sam Dyrektor KIS, do działalności gospodarczej nie powinno się kwalifikować tych czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

    Trudno oczywiście powiedzieć, co to w praktyce oznacza. Czy zakup mieszkania, jego wyremontowanie i oddanie w najem jest jeszcze zwykłym zarządem mieszkaniem, czy już formą prowadzenia działalności gospodarczej? Przed podjęciem decyzji o wycofaniu nieruchomości warto przeanalizować warunki konkretnej sprawy. Nie należy także zapominać o tym, że wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej może rodzić także implikacje z perspektywy VAT. Te kwestie także powinny być uprzednio zbadane.

    Najem prywatny czy działalność gospodarcza?

    Kolejne zmiany systemu opodatkowania powodują, iż warunki wynajmowania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz tzw. najmu prywatnego coraz bardziej się do siebie zbliżają. Z jednej strony w 2021 r.  osoby prowadzące działalność gospodarczą zyskały możliwość korzystania z ryczałtowego opodatkowania. Z drugiej strony, od przyszłego roku zupełnie zostanie wyłączone prawo do amortyzacji mieszkań – a więc głównej zalety najmu w ramach działalności gospodarczej.

    Czy w takim razie występuje jakaś istotna różnica pomiędzy najmem firmowym a tzw. najmem prywatnym? Na sprawę warto spojrzeć z perspektywy potencjalnej sprzedaży nieruchomości. W przypadku sprzedaży w ramach działalności gospodarczej konieczne będzie opodatkowanie dochodu wynikającego z takiej transakcji. Z kolei sprzedaż nieruchomości prywatnej może być wolna od PITu. Warunkiem jest, aby między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło przynajmniej 6 lat.

    Wycofywanie nieruchomości z działalności gospodarczej powinno być działaniem przemyślanym i poprzedzonym analizą jego implikacji podatkowych. Decyzje podejmowane pochopnie mogą skutkować wylaniem dziecka z kąpielą.

  • Przekształcenie użytkowania wieczystego dla firm

    Przekształcenie użytkowania wieczystego dla firm to projekt, nad którym obecnie pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Przedsiębiorcy zyskają możliwość nabycia nieruchomości na własność i ustabilizowania swojej sytuacji inwestycyjnej.

    Uwłaszczenie użytkowania wieczystego

    Opracowywana nowelizacja stanowi kontynuację reformy użytkowania wieczystego. W 2019 r. rozpoczęto proces przekształcania użytkowania wieczystego obszarów mieszkalnych we własność. Po uzyskaniu zgody Komisji Europejskiej na preferencyjny model wykupu, rozwiązanie można wdrożyć także dla przedsiębiorców. W przypadku działalności gospodarczej, przekształcenie nie będzie jednak następowało automatycznie. Ministerstwo planuje pozostawić decyzję przedsiębiorcom.

    Nasza propozycja jest oczekiwana przez rynek. Niektórzy inwestorzy obawiają się długookresowego inwestowania na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym. Poza tym uwłaszczenie daje szansę na uwolnienie się od podnoszonej przez organy opłaty za użytkowanie wieczyste. Z racji wysokich opłat inwestowanie na niektórych terenach stało się nieopłacalne, a firmy nie są w stanie przewidzieć wysokości podwyżek

    – wskazał minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

    Warunki przekształcenia

    Warunki finansowe nabycia własności będą różne w zależności od aktualnego właściciela gruntu. Dla gruntów Skarbu Państwa cena wykupu przy jednorazowej wpłacie odpowiadać będzie 20 dotychczasowym opłatom za użytkowanie wieczyste, ale nie więcej niż 60 proc. wartości gruntu. W przypadku płatności ratalnej, mówimy o równowartości 25 opłat za użytkowanie wieczyste.

    Nieco inaczej sytuacja będzie wyglądała na gruntach samorządu terytorialnego. W tym przypadku decyzja o warunkach finansowych należy do samorządu. Minimalna kwota wykupu wynosić będzie 20-krotność opłaty rocznej, jednak nie więcej niż wartość gruntu. Samorząd powinien również przyznać preferencje w przypadku płatności jednorazowej, jeśli grunt ma zostać przeznaczony na cele mieszkaniowe.

    Przedsiębiorcy będą mogli składać wnioski o przekształcenie użytkowania wieczystego tylko przez jeden rok. W konsekwencji 2023 może okazać się przełomowym rokiem jeżeli chodzi o decyzje inwestycyjne w nieruchomości. Ministerstwo prognozuje, że projekt przyniesie Skarbowi Państwa dochód między 1,42 mld a 2,85 mld zł. Dla samorządów terytorialnych dochód szacowany jest na poziomie od 1,18 mld do 2,37 mld zł. Mówimy wobec tego o niebagatelnym, aczkolwiek jednorazowym zastrzyku finansowym dla sektora finansów publicznych.

    Resort technologii planuje wprowadzić reformę w 2023 r. Z oficjalnym komunikatem można zapoznać się tutaj.

  • Przekształcenie JDG w spółkę z o.o. ale nieruchomość do majątku prywatnego

    Polski Ład sprowokował wielu przedsiębiorców do myślenia nad alternatywną formą prawną prowadzenia działalności gospodarczej. Dla wielu firm spółka z o.o. będzie dobrym pomysłem. Przekształcenie biznesu może jednak wiązać się z wieloma pułapkami. Szczególnie wnikliwie warto zastanowić się nad tym, co należy zrobić z nieruchomościami.

    Przekształcenie – z czym to się je?

    Nieruchomość to wrażliwe aktywo, nad którym warto pochylić się przy planowaniu losów swojego biznesu. Przekształcenie jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z o.o. to ustrukturyzowany proces uregulowany w kodeksie spółek handlowych. Dochowanie procedury umożliwia „automatyczne” przeniesienie całego biznesu oraz wszystkich związanych z nim praw i obowiązków na spółkę. W ramach przekształcenia tworzymy więc nowy podmiot, który jest następcą prawnych dotychczasowej działalności jednoosobowej. Proces przekształcenia musi być honorowany przez wszystkie organy państwowe jak i kontrahentów.

    Przekształcenie a nieruchomość

    Prowadząc działalność w jednoosobowej formie, mamy swoiste pomieszanie majątku firmowego z prywatnym. Właścicielem obu tych pozycji jest ta sama osoba więc nie ma obowiązku przesadnego przejmowania się przyporządkowaniem aktywów do tych majątków. Przy spółce z o.o. sytuacja jest jednak bardziej skomplikowana. Właścicielem majątku firmowego jest zupełnie inny podmiot. W związku z tym przepływy między spółką a jej wspólnikiem muszą być przemyślane. Z tego powodu przekształcenie w spółkę jest dobrym momentem na to, aby majątek przedsiębiorcy nieco przeorganizować.

    Wiele osób bierze mocno pod uwagę pozostawienie nieruchomości w majątku prywatnym. Tego typu aktywa mogą jednak dalej „pracować”. Wystarczy, że przedsiębiorca wynajmie je swojej spółce. Taki zabieg pozwala uchronić nieruchomość przed długami firmowymi. Ponadto działalność związana z wynajmem nie generuje dużego ryzyka osobistego. W związku z tym „wkładanie” nieruchomości do spółki z o.o. zwykle nie jest uzasadnione.

    Nieruchomość do majątku prywatnego – co z VAT’em?

    W niedawnej interpretacji podatkowej fiskus odniósł się do konsekwencji na gruncie VAT’u wycofania nieruchomości z JDG do majątku prywatnego . Zdaniem dyrektora KIS, przeniesienie takiej nieruchomości do majątku prywatnego w celu jej wynajmowania nie będzie opodatkowane VAT. Wynika to z faktu, iż składnik ten w dalszym ciągu będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych. Nieruchomość będzie bowiem oddawana w najem, co stanowi działalność gospodarczą. W konsekwencji właściciel takiej nieruchomości nie utraci statusu podatnika VAT.

    Z tych samych przyczyn przedsiębiorca nie będzie musiał dokonywać korekty podatku naliczonego, w odniesieniu do wycofywanej nieruchomości. Przesunięcie nieruchomości do „majątku prywatnego” nie będzie bowiem stanowiło zmiany sposobu jej wykorzystywania. Aktywo w dalszym ciągu będzie używane dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

    Fiskus zauważył, ze pozostawienie nieruchomości w majątku prywatnym przekształcanego przedsiębiorcy nie stanowi jej przekazania na cele osobiste. Oczywiście pod warunkiem, że po przekształceniu nieruchomości będzie wynajmowana spółce.

    Nie wszystko jasne

    To, czego fiskus jednak nie rozstrzygnął, to kwestie dalszych relacji między spółką a właścicielem nieruchomości. Będziemy mieli bowiem do czynienia z podmiotami powiązanymi. Co więcej, czynsz płacony przez spółkę może zostać potraktowany jako ukryta dywidenda o której pisaliśmy tutaj.

    Z całą interpretacją podatkową można zapoznać się tutaj.