…choć fiskus próbował. Nie w sytuacji dostawy zabudowanej nieruchomości, aż tak to nie. Ale w sytuacji rozliczenia nakładów, wzniesionych na cudzym gruncie, owszem próbował niejednokrotnie.
Wyobraźmy sobie bowiem sytuację, w której właściciel gruntu wydzierżawia ten grunt przedsiębiorcy, z założeniem że ten ostatni sam sobie wybuduje nieruchomość, którą w swojej działalności zamierza wykorzystywać. Przedsiębiorcy niejednokrotnie na takie rozwiązanie się decydują – samodzielne wybudowanie budynku daje kontrolę nad jego parametrami. Często też to przedsiębiorca będący inwestorem dysponuje kapitałem na zaplanowaną inwestycję.
Tyle, że zgodnie z cywilistyczną zasadą superficies solo cedit – naniesienie na gruncie przypadają jego właścicielowi. Przedsiębiorca – inwestor liczy się oczywiście z tym, że inwestuje w budynek, który do niego nie należy. Należą do niego jednak nakłady, które ma prawo rozliczyć. A więc mamy sytuację, w której na koniec umowy dzierżawy właściciel gruntu płaci za to, że jest bogatszy o nieruchomość, jaką wzniósł nasz inwestor.
Usługa czy dostawa?
Na tym gruncie pojawił się szereg sporów o kwalifikację świadczenia, za które płaci właściciel gruntu. Czy płaci za budynek, który nabył? Wg fiskusa – nie, ponieważ właścicielem budynku stał się z mocy prawa (zasada superficies solo cedit) – płaci więc za usługę. Takie stanowisko prezentuje Dyrektor KIS w interpretacji o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.482.2024.1.ESZ jeszcze we wrześniu 2024 roku.
Tyle tylko, że na gruncie VAT, dostawą towaru jest przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).Czy natomiast właściciel gruntu, już od chwili wybudowania jest jej dysponentem? Niezupełnie, ponieważ w trakcie trwania umowy dzierżawy – pełne prawo do korzystania z nieruchomości ma dzierżawca. A w momencie zakończenia dzierżawy – konieczne jest rozliczenie tych nakładów (a więc zapłata wynagrodzenia). Innymi słowy choć cywilistycznie właścicielem budynku od samego początku jest właściciel gruntu, to jednak moment rozliczenia nakładów jest tym momentem, w którym nabywa prawo do dysponowania tym budynkiem (tak Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 27 września 2024 r. o sygn. I FSK 95/21).
Dlaczego to ważne? Konsekwencje dla podatników
Ale skąd i po co cały ten spór? Nie jest to spór o nazewnictwo, ale idą za tym konkretne pieniądze. Bowiem dla dostawy towarów, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, można zastosować zwolnienie z opodatkowania. Dla świadczenia usługi, takiego zwolnienia brak. Spór więc – jak zazwyczaj – był o niemałe pieniądze podatników.
Jeśli ktoś z Państwa mierzył się, lub jeszcze mierzy z takim zagadnieniem – zapraszam do kontaktu.
Autor: Michał Jarecki