Wycofanie nieruchomości z działalności i najem prywatny …?

Nieruchomość można wycofać z działalności i wynajmować prywatnie – potwierdza Dyrektor KIS w ostatniej interpretacji indywidualnej. Problem rozgraniczania tzw. najmu prywatnego od najmu w ramach działalności gospodarczej ma istotne znaczenie finansowe dla właścicieli. Ostatnia interpretacja KISu zdaje się potwierdzać swobodę decydowania. Niemniej jednak, organ podatkowy zostawił sobie otwartą furtkę.

Nieruchomość można wycofać z działalności gospodarczej

W ostatniej interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS potwierdził możliwość wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i wynajmowania jej w ramach tzw. najmu prywatnego. Organ wskazał, że to przede wszystkim podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna z dnia 29 listopada 2022 r. 0115-KDIT3.4011.707.2022.1.DP

Z drugiej jednak strony, Dyrektor KIS zastrzegł, że wydając interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku. Za pomocą tej formułki organ ostrzega, że przy ewentualnej kontroli szczegóły stanu faktycznego mogą jednak zmienić podejście wyrażone w interpretacji. Niestety w przypadku rozróżniania najmu prywatnego i firmowego takie zastrzeżenie ma uzasadnienie w niejednoznaczności przepisów. Przyjmuje się, że działalność gospodarcza występuje w sytuacji, gdy jest prowadzona w sposób zorganizowany, ciągły i w celu zarobkowym. Jak wskazał sam Dyrektor KIS, do działalności gospodarczej nie powinno się kwalifikować tych czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Trudno oczywiście powiedzieć, co to w praktyce oznacza. Czy zakup mieszkania, jego wyremontowanie i oddanie w najem jest jeszcze zwykłym zarządem mieszkaniem, czy już formą prowadzenia działalności gospodarczej? Przed podjęciem decyzji o wycofaniu nieruchomości warto przeanalizować warunki konkretnej sprawy. Nie należy także zapominać o tym, że wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej może rodzić także implikacje z perspektywy VAT. Te kwestie także powinny być uprzednio zbadane.

Najem prywatny czy działalność gospodarcza?

Kolejne zmiany systemu opodatkowania powodują, iż warunki wynajmowania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz tzw. najmu prywatnego coraz bardziej się do siebie zbliżają. Z jednej strony w 2021 r.  osoby prowadzące działalność gospodarczą zyskały możliwość korzystania z ryczałtowego opodatkowania. Z drugiej strony, od przyszłego roku zupełnie zostanie wyłączone prawo do amortyzacji mieszkań – a więc głównej zalety najmu w ramach działalności gospodarczej.

Czy w takim razie występuje jakaś istotna różnica pomiędzy najmem firmowym a tzw. najmem prywatnym? Na sprawę warto spojrzeć z perspektywy potencjalnej sprzedaży nieruchomości. W przypadku sprzedaży w ramach działalności gospodarczej konieczne będzie opodatkowanie dochodu wynikającego z takiej transakcji. Z kolei sprzedaż nieruchomości prywatnej może być wolna od PITu. Warunkiem jest, aby między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło przynajmniej 6 lat.

Wycofywanie nieruchomości z działalności gospodarczej powinno być działaniem przemyślanym i poprzedzonym analizą jego implikacji podatkowych. Decyzje podejmowane pochopnie mogą skutkować wylaniem dziecka z kąpielą.