Tag: nieruchomości

  • Nieruchomości „związane z działalnością gospodarczą” w podatku od nieruchomości – interpretacja ogólna MF

    Nieruchomości „związane z działalnością gospodarczą” w podatku od nieruchomości – interpretacja ogólna MF

    Interpretacja ogólna Ministra Finansów i Gospodarki z 27 listopada 2025 r. (DPL2.8401.3.2025), opublikowana 1 grudnia 2025 r., ma na celu uporządkowanie stosowania art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, czyli definicji „gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

    Rozbieżności co do tego, czy o „związaniu” nieruchomości z działalnością gospodarczą przesądza sam status przedsiębiorcy, albo samo posiadanie, były przedmiotem sporów ocenianych również przez Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 12 grudnia 2017 r. (SK 13/15) TK uznał za niezgodne z Konstytucją rozumienie przepisów, zgodnie z którym wystarczającą przesłanką zaliczenia gruntu do kategorii „związanych z działalnością” jest samo prowadzenie działalności przez współposiadacza. Z kolei w wyroku z 24 lutego 2021 r. (SK 39/19) TK zakwestionował rozumienie, wedle którego o „związaniu” gruntu, budynku lub budowli z działalnością decyduje wyłącznie ich posiadanie przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność.

    Sednem interpretacji jest podział na trzy grupy przypadków, według których ocenia się „związanie” nieruchomości z działalnością gospodarczą. Minister wskazuje, że poza posiadaniem przez przedsiębiorcę znaczenie ma to, czy nieruchomość jest składnikiem przedsiębiorstwa (art. 551 k.c.) oraz czy jest wykorzystywana w działalności albo przygotowywana do wykorzystania.

    Pierwsza grupa

    Obejmuje podatników, których aktywność ma wyłącznie charakter działalności gospodarczej. Minister wskazuje, że w takim modelu wszystkie grunty, budynki i budowle pozostające w posiadaniu podatnika należy co do zasady traktować jako związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, niezależnie od aktualnej intensywności wykorzystania tych składników. Istotne jest doprecyzowanie, że czasowe niewykorzystywanie nieruchomości (np. przerwa, przestój, okres oczekiwania) nie wpływa na zmianę kwalifikacji – nadal pozostaje ona w sferze majątku przedsiębiorstwa.

    Druga grupa

    Dotyczy podatników działających „dwutorowo”, w szczególności osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, u których obok majątku związanego z działalnością występuje majątek osobisty. Minister wskazuje, że do kategorii „związane z działalnością” zalicza się wyłącznie te grunty, budynki i budowle, które są wykorzystywane albo mogą być wykorzystywane w działalności. „Wykorzystywanie” oznacza faktyczne używanie w działalności gospodarczej, natomiast „mogą być wykorzystywane” dotyczy sytuacji, gdy podatnik podejmuje realne działania przygotowujące/zabezpieczające nieruchomość pod wykorzystanie gospodarcze (w tym poprzez ponoszenie wydatków ujmowanych w kosztach uzyskania przychodów).

    Ten sam sposób oceny Minister odnosi do podmiotów prowadzących obok działalności gospodarczej także działalność innego rodzaju (np. statutową lub rolniczą). W takich przypadkach nie kwalifikuje się automatycznie całego majątku jako „związanego z działalnością” – do tej kategorii trafiają tylko te nieruchomości, które są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane w działalności gospodarczej, a o kwalifikacji przesądza ich funkcjonalne powiązanie z przedsiębiorstwem, a nie sam status przedsiębiorcy.

    Trzecia grupa

    Obejmuje przypadki, w których nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej innego podmiotu, ponieważ została oddana w posiadanie przedsiębiorcy lub innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Minister wskazuje, że takie oddanie może po stronie właściciela (podatnika podatku od nieruchomości) skutkować kwalifikacją nieruchomości jako związanej z działalnością gospodarczą. Jednocześnie ocena nie powinna opierać się wyłącznie na samym fakcie oddania nieruchomości w posiadanie – istotne jest także uwzględnienie statusu posiadacza i charakteru jego działalności oraz realnego sposobu wykorzystania nieruchomości.

    Wnioski

    Na gruncie opisywanej interpretacji można wyciągnąć następujące wnioski:

    1. „związanie z działalnością gospodarczą” nie jest automatycznym skutkiem samego posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę;
    2. interpretacja nie poprawia sytuacji grupy podatników, których aktywność ma wyłącznie charakter działalności gospodarczej – wręcz przeciwnie, potwierdza, że brak jest podstaw do wyłączania nieruchomości tylko z tego powodu, że są czasowo niewykorzystywane;
    3. na etapie sporządzania informacji / deklaracji na 2026 r. podatnik powinien przejrzeć portfel nieruchomości i przypisać je do właściwej kategorii, tak aby prawidłowo wykazać składniki, które powinny zostać ujęte jako „związane z działalnością gospodarczą”.

  • Zakaz amortyzacji w toku niezgodny z konstytucją

    Zakaz amortyzacji w toku jest niezgodny z konstytucją – orzekł Trybunał Konstytucyjny! Zgodnie ze stanowiskiem Trybunału wprowadzenie zakazu amortyzacji podatkowej nieruchomości rozpoczętej przed zmianą przepisów narusza konstytucyjną zasadę ochrony interesów toku. Wyrok zapadł na kanwie amortyzacji od nieruchomości nabytej w drodze darowizny. Niemniej rzuca on nowe światło na kwestię wprowadzonego w 2022 r. zakazu amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych.

    Amortyzacja to interesy w toku

    Świeżym wyrokiem Trybunał Konstytucyjny orzekł, iż przepisy wprowadzające zakaz kontynuowania amortyzacji podatkowej aktywów nabytych nieodpłatnie w drodze darowizny są niekonstytucyjne. Jeżeli amortyzacja się rozpoczęła przed zmianą przepisów to należy ją traktować jako interes w toku. Jako fundamentalny element konstytucyjnej zasady demokratycznego państwa prawa traktuje się właśnie zasadę ochrony interesów w toku. Mówiąc prościej, konstytucja chroni nas przed zmianą reguł gry w jej trakcie.

    Wyrok Trybunału Konstytucyjnego zapadł w odniesieniu do przepisów wprowadzonych 1 stycznia 2018 r. Trybunał wypowiedział się w związku z pytaniem prawnym zadanym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu. Rozstrzygnięcie Trybunałom otwiera drogę do odzyskania nadpłaconego podatku przez wszystkie osoby, które pozbawiono możliwości kontynuowania amortyzacji.

    Co z amortyzacją nieruchomości mieszkalnych?

    Wprawdzie Trybunał Konstytucyjny wypowiedział się co do przepisów z 2018 r. niemniej z utratą prawa do amortyzacji spotkaliśmy się na jeszcze większą skalę w 2022 r. Wtedy bowiem w ramach tzw. Polskiego Ładu wprowadzono powszechny zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych (niektórych objął on dopiero od kolejnego roku).

    Przepisy Polskiego Ładu w zasadzie zrobiły to samo, co okazało się kluczowe dla Trybunału Konstytucyjnego w listopadowym wyroku. Doszło bowiem do naruszenia zasady ochrony interesów w toku. Wszyscy, którzy nabyli mieszkania przed zmianą przepisów, planując swój biznes z uwzględnieniem amortyzacji podatkowej, zostali tego prawa pozbawieni. W związku z powyższym wnioski wynikające z aktualnego wyroku Trybunału można wykorzystać w walce, o amortyzację mieszkań utraconą w 2022 r.

    O tym, że taka walka ma sens pisałem w sierpniu zeszłego roku. Już wówczas Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł  podatnicy którzy nabyli nieruchomości przed uchwaleniem przepisów nowelizujących, wprowadzili je do środków trwałych i rozpoczęli ich amortyzację podlegają ochronie praw nabytych. Podatnicy dokonując pewnych inwestycji w poprzednim stanie prawnym mieli prawo być przekonani, że będą mogli kontynuować odpisy amortyzacyjne aż do momentu zakończenia amortyzacji.

  • Powstanie rządowy portal cen mieszkań – DOM

    Zgodnie z projektem nowelizacji powstanie rządowy portal cen mieszkań – DOM. Dzięki uruchomieniu platformy, osoby zainteresowane zakupem mieszkania uzyskają dostęp do wiarygodnych i aktualnych danych o cenach transakcyjnych. Takie rozwiązanie istotnie przyczyni się do zmiany pozycji negocjacyjnej nabywców.

    Portal cen mieszkań – DOM

    Rządowe Centrum Legislacji opublikowało projekt ustawy nowelizacyjnej, na bazie którego ma zostać uruchomiony portal DOM.

    Dziś osoby zainteresowane zakupem nieruchomości mieszkaniowych w Polsce nie mają dostępu do wiarygodnych i aktualnych danych o cenach transakcyjnych mieszkań. Ceny publikowane m.in. przez komercyjne portale ogłoszeniowe są najczęściej cenami ofertowymi, które mogą znacząco odbiegać od wartości rynkowych i mogą być też podatne na manipulacje. Aby ułatwić decyzje zakupowe, w oparciu o wiarygodne dane dotyczące cen transakcyjnych, niezbędne jest zbudowanie portalu o zasięgu ogólnokrajowym, aktualizowanego na bieżąco i z uwzględnieniem przeprowadzanych transakcji zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego

    – Minister Rozwoju i Technologii Krzysztof Paszyk

    Portal DOM będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. UFG już obecnie gromadzi dane dotyczące transakcji na nieruchomościach i ma wypracowane kanały komunikacyjne z deweloperami i bankami. W portalu DOM będą gromadzone dane zarówno z rynku pierwotnego (głównie od deweloperów) jak i rynku wtórnego (z Krajowej Administracji Skarbowej).

    Kto będzie miał dostęp do portalu DOM?

    Dostęp do portalu DOM będzie powszechny, ale ograniczony do informacji statystycznych i zagregowanych. Portalu udostępni dane dotyczące cen transakcyjnych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnych i wtórnym w oparciu o wprowadzone parametry. Portal umożliwi wprowadzanie zapytań w oparciu o takie parametry jak  lokalizacja, okres, typ rynku, rodzaj nieruchomości, liczba pokoi, powierzchnia użytkowa, umiejscowienie na danej kondygnacji etc. Wynik zapytania użytkownika będzie generowany na podstawie co najmniej 6 transakcji.

    Dane gromadzone w Portalu będą objęte ochroną danych osobowych. Dane osobowe nabywcy (w tym PESEL), numer księgi wieczystej oraz dane identyfikujące akt, będą całkowicie usuwane z systemu z upływem 6 lat od ich przekazania.

    Portal DOM przyczyni się do zwiększenia transparentności na rynku nieruchomościowym. Efekt portalu może przełożyć się na sytuację zarówno osób szukających mieszkania dla siebie, jak i również pod potencjalne inwestycje.

    Kiedy portal DOM wejdzie w życie?

    Droga do utworzenia portalu DOM jest jeszcze długa. Na razie opracowano projekt nowelizacji, który trafił do konsultacji publicznych. Ze względu na czas niezbędny do stworzenia portalu, rozpocznie on funkcjonowanie dopiero 20 miesięcy od ogłoszenia ustawy. Do użyteczności portalu potrzebne będzie jeszcze zasilenie go w dane, co będzie następować sukcesywnie później. W związku z czym na skorzystanie z dobrodziejstw takie portalu przyjdzie nam jeszcze trochę poczekać.

  • Resort wraca do prac nad polskimi REIT – ami

    Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraca do prac nad polskimi REIT – ami. Od lat mówi się o utworzeniu polskich odpowiednich funduszy inwestycyjnych pozwalających na lokowanie pieniędzy w nieruchomości. Od ostatnich wieści oficjalnych trochę czasu upłynęło. Resort odgrzewa pomysł pod nową nazwą SINN.

    Polskie REIT – y czyli SINN – y

    Wiceminister rozwoju Jacek Tomczak zapowiedział prace nad założeniami przepisów o spółkach inwestujących w najem nieruchomości na wzór zagranicznych REIT – ów. Nie jest to pierwszy raz kiedy hasło to pada w polskiej polityce. Poprzedni obóz władzy utworzył nad specjalny zespół, który miał opracować taką regulację. Komunikat na ten temat wydano w 2021 i sprawa do dzisiaj nie przyniosła efektów.

    Teraz projekt wraca do gry, pod nową nazwą SINN, co oznacza spółki inwestujące w najem nieruchomości. Sekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Jacek Tomczak wystąpił w tej sprawie na Konferencji Stowarzyszenia PINK w 2024 (Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych). SINN-y mają z założenia inwestować w każdy rodzaj nieruchomości na wynajem, w tym w mieszkania. Podobnie, jak rozwiązania zagraniczne, SINN – y będą notowane na giełdzie. Da to możliwość inwestowania w nieruchomości rozproszonemu akcjonariatowi.

    Przypomnijmy, że REIT czyli Real Estate Investment Trust to popularne za granicą, notowane na giełdzie fundusze, które lokują środki w nieruchomości, a swoim inwestorom wypłacają zysku z najmu. Inwestycja w REIT pozwala czerpać korzyści i uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości osobom dysponującym mniejszym kapitałem.

    Ulgi podatkowe dla SINN

    Różnica między SINN – ami a jakimikolwiek innymi spółkami giełdowymi ma występować na poziomie opodatkowania. W obiegu krążą różne, często sprzeczne ze sobą pomysły dotyczące preferencji podatkowych dla tych instytucji.

    Z jednej strony postuluje się, aby dywidenda z takich podmiotów była zwolniona z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia będzie wypłata przeważającej części przychodów z najmu po odliczeniu kosztów i podatków. Brany pod uwagę jest także specjalny sposób opodatkowania samych dochodów osiąganych przez SINN z najmu. Mechanizm może polegać na stosowaniu preferencyjnej stawki opodatkowania (np. 10 proc dochodu) lub odroczeniu podatku do momentu wypłaty dywidendy do inwestorów.

    Gdyby któreś z tych rozwiązań zostało wdrożone, wówczas mówilibyśmy o dużych spółkach dedykowanych do inwestowania w nieruchomości i funkcjonujących w reżimie podobnym do estońskiego CIT-u. Dla rynku nieruchomościowego byłaby to prawdziwa rewolucja. Prace na polskimi REIT – ami (nadal) są jednak na zupełnie wstępnej fazie i  w zasadzie niczego nie można być pewnym poza tym, że temat znowu stał się modny. Ile z zapowiedzi trafi do ostatecznych założeń legislacyjnych – trudno powiedzieć.

    Co na to rynek?

    Polskie REIT mają potencjał wywarcia bardzo dużego wpływu na polski rynek nieruchomości. Z jednej strony mówi się o tym, że celem jest przyciągnięcie polskiego kapitału na rynek nieruchomości komercyjnych. Z drugiej strony, chodzi o zwiększenie podaży na rynku mieszkaniowym przeznaczonym pod najem. REIT mogą być ciekawą alternatywą dla lokowania kapitału, który z jednej strony zabezpieczony jest konkretnym aktywem (budynkiem), a z drugiej sensownie zdywersyfikowany.

    Równocześnie pamiętajmy, że polski rynek nieruchomo cały czas przeżywa potężną transformację. Ceny mieszkań za metr kwadratowy cały czas rosną i wydaje się, że w wielu miejsca zmierzamy do modelu, w którym przeciętny Kowalski nie jest właścicielem mieszkania, w którym żyje. REIT – y mogą być kolejnym klockiem, który przyśpieszy ten proces.

  • Fundacja Rodzinna inwestorem w nieruchomości?

    Na ile Fundacja Rodzinna może być inwestorem w nieruchomości?  Grunty i budynki powszechnie uznawane są za bezpieczną i perspektywiczną formę lokowania kapitału. W tym sensie świetnie nadają się do realizowania idei przechowywania i pomnażania majątku rodzinnego w ramach fundacji. Pytanie co na to przepisy?

    Fundacja rodzinna jako efektywny inwestor

    Fundacja rodzinna to nowy podmiot, który pojawił się na polskiej scenie prawnej w maju 2023 r. Efektywność gospodarcza fundacji rodzinnej wynika przede wszystkim ze specyficznych zasad opodatkowania, jakimi rządzi się ta instytucja. Mianowicie, z zasady dochody osiągane przez nią nie podlegają opodatkowaniu na bieżąco, tylko dopiero po ich wypłacie beneficjentom. Dzięki temu fundacja dysponuje większym kapitałem (nieobciążonym podatkami), który może wykorzystywać dla generowania wartości dodanej.

    Biorąc pod uwagę powyższą zaletę fundacji rodzinnej, warto przyjrzeć się jak mogłaby się ona spisać w roli inwestora w nieruchomości. Grunty i budynki stanowią bowiem podstawowy sposób lokowania kapitału. Ich stabilność i bezpieczeństwo (namacalność) potencjalnie świetnie wpisują się charakterystykę fundacji rodzinnej.

    Dozwolony zakres działalności fundacji rodzinnej

    Patrząc z perspektywy fundacji rodzinnej jako podmiotu zarabiającego na nieruchomościach trzeba wyjść od przepisów dotyczących dozwolonego zakresu jej działalności gospodarczej. Ustawa o fundacjach rodzinnych w art. 5 zawiera pakiet obszarów, w których fundacja rodzinna może prowadzić działalność. Lista obejmuje najem, dzierżawę lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Czyli fundacja rodzinna będzie mogła czerpać pasywny dochód z nieruchomości.

    Co jednak za sprzedażą? Tu jest nieco trudniej – ustawa wprawdzie dopuszcza zbywanie mienia przez fundację rodzinną, ale tylko w przypadku, gdy nie zostało ono nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. Wydaje się, że w takim wypadku spekulacja na nieruchomościach wykraczać będzie poza dopuszczalny zakres. Podobnie należałoby chyba podejść do tzw. flipów, czy realizowania projektów deweloperskich.

    Warto o tym pamiętać bowiem wykroczenie poza dozwolony zakres działalności gospodarczej wiąże się z istotnymi konsekwencjami finansowymi dla fundacji. Wykonywanie takiej działalności obciążone jest sankcyjną stawką CIT w wysokości 25 proc.

    Ograniczenia w najmie nieruchomości

    Przygotowując fundację rodzinną na potrzeby czerpania dochodów z najmu nieruchomości warto mieć też na uwadze dwie kwestie. Po pierwsze – fundacja rodzinna została objęta podatkiem od przychodów z budynków.  Podatek ten wynosi 0,035% miesięcznie od sumy wartości początkowej budynków pomniejszonej o kwotę 10 mln zł. Podatek ten pełni w pewnym sensie roli zaliczki na poczet podatku dochodowego i jest możliwy do odzyskania. Niemniej proces ten może trochę trwać, co wpłynie na cashflow fundacji.

    Drugim obszarem w zakresie najmu nieruchomości jest opodatkowanie na bieżąco (a nie dopiero przy wypłacie beneficjentom) przychodów fundacji rodzinnej pochodzących z najmu na rzecz podmiotów powiązanych z fundacją , jej beneficjentem lub fundatorem. Ten wyjątek może być istotny w sytuacji, gdy fundacja rodzinna miałaby pełnić funkcję banku nieruchomości dla innych działalności fundatora lub jego rodziny.

    Reasumując, fundacja rodzinna może być sensownym rozwiązaniem do realizowania inwestycji w nieruchomości w pewnym zakresie. Obecne ramy prawne ograniczają jej działalność do inwestycji o charakterze raczej pasywnym (najem). W dodatku powinna się ona skupić na udostępnianiu majątku podmiotom niepowiązanym. Jak widać, korzystanie z fundacji rodzinnej wymaga pewnego planowania i przemyślenia sprawy na początku. Potencjalnie, fundacja może przynieść wiele korzyści, ale równie łatwo o potknięcie.

    Fundacja Rodzinna już w maju 2023

    Fundacja rodzinna – zakładanie i struktura

    Fundacja rodzinna – transparentność

    Fundacja rodzinna – opodatkowanie nowej instytucji

    Fundacja rodzinna – odpowiedzialność za długi fundatora

    Fundacja rodzinna – elastyczne narzędzie

    Fundacja rodzinna – ramy podatkowe

    Fundacja rodzinna – podatki od wypłat do podmiotów powiązanych

    Fundacja rodzinna – komplikacje przy wielości fundatorów

  • Przyśpieszona amortyzacja w ubogich regionach

    Przyśpieszona amortyzacja w regionach ubogich sposobem na pobudzenie inwestycji? Nowy projekt poselski przewiduje możliwość skrócenia amortyzacji nawet do 5 lat dla nowych inwestycji nie mieszkaniowych. Warunkiem zastosowania preferencji jest zlokalizowanie inwestycji w regionie o wysokiej stopie bezrobocia i niskim dochodzie na mieszkania gminy.

    Przyśpieszona amortyzacja

    Standardowy okres amortyzacji nowych budynków niemieszkalnych wynosi 40 lat. Oznacza to, że zaledwie 2,5 proc poniesionych kosztów budowy może być wykorzystane do zmniejszenia dochodu do opodatkowania. Nowy projekt poselski zakłada zmianę przepisów podatkowych umożliwiającą skrócenie amortyzacji nawet do 5 lat. W takim wypadku stopa amortyzacji wzrosłaby do 20 proc. co już istotnie wpływa na odprowadzane podatki.

    Preferencja podatkowa skierowana jest do sektora mikro-, małych lub średnich przedsiębiorców (MŚP) jako element pomocy de minimis. Obejmie wyłącznie nowe inwestycje – wytworzone we własnym zakresie przez podatnika środki trwałe będące budynkami (lokalami) niemieszkalnymi i budowlami zaliczonymi do grupy 1 i 2 KŚT.

    …proponowane rozwiązania adresowane są do tych podatników, którzy wytwarzają (budują) określone środki trwałe. Ma to na celu z jednej strony wsparcie podatników, którzy samodzielnie podejmują wskazane działania inwestycyjne a z drugiej wyeliminowanie sytuacji możliwości objęcia regulacjami istniejących już budynków (budowli), tak aby właśnie wspierać nowe inwestycje dokonywane przez podatników.

    Uzasadnienie projektu ustawy

    Stymulowanie regionów ubogich

    Preferencję podatkową będziemy mogli zastosować gdy

    1. nieruchomość znajduje się na obszarze gminy zlokalizowanej w powiecie, w którym stopa bezrobocia wynosi co najmniej 150% stopy bezrobocia w kraju, oraz
    2. dochód na mieszkańca gminy jest niższy niż 80% dochodu na mieszkańca dla kraju.

    Okres amortyzacji zależny będzie od stopy bezrobocia. Jeżeli nieruchomości znajduje się w powiecie, w którym stopa bezrobocia wynosi:

    1. od 150% do 200% stopy bezrobocia w kraju – okres amortyzacji możemy skrócić do 10 lat;
    2. powyżej 200% stopy bezrobocia w kraju – okres amortyzacji możemy skrócić do 5 lat.

    W ocenie autorów projektu, rozwiązanie w perspektywie długofalowej znajdzie przełożenie na rozwój tych obszarów kraju, gdzie występuje ważny problem społeczny. Wskaźniki bezrobocia oraz dochodu na mieszkańca ukazują bowiem obszary słabo rozwinięte gospodarczo, a tym samym zagrożone wyludnieniem. Projekt ma stanowić wobec tego element polityki równoważnia rozwoju kraju i eliminowania podziału na tzw. Polskę A i Polskę B.

    Projekt obecnie jest na etapie prac Sejmowych w Komisji

    O innych instrumentach wsparcia regionów zagrożonych wyludnieniem możesz przeczytać tutaj.

  • Podatek PCC od szóstego mieszkania

    Będzie dodatkowy podatek PCC od szóstego i każdego kolejnego mieszkania. W trakcie prac parlamentarnych dodano poprawkę, które przewiduje 6 proc podatek po stronie nabywcy kolejnych mieszkań znajdujących się na jednej nieruchomości gruntowej. Co więcej, projekt przewiduje możliwość naliczenia zarówno VAT jak i PCC.

    Podatek PCC od szóstego mieszkania

    Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych dla nabywcy szóstego i kolejnego mieszkania. PCC zostanie naliczone, jeżeli mieszkania znajdują się na jednej nieruchomości gruntowej, zaś transakcja zakupu objęta jest podatkiem od towarów i usług. W takim przypadku, niezależnie od VATu naliczonego do ceny nabycia, kupujący zapłaci jeszcze PCC w stawce 6 proc. Dodatkowym warunkiem opodatkowania jest to, aby lokale mieszkalne stanowiły odrębne nieruchomości.

    Podatek naliczany jest zarówno w przypadku nabywania mieszkania na wyłączną własność, jak i gdy kupowane są jedynie udziały w lokalu. Co więcej, w przypadku nabywania nieruchomości na współwłasność, podatek będzie naliczony jeśli przynajmniej jeden ze współwłaścicieli posiada już 5 lokali (w całości lub w części). Oznacza to, że dzielenie lokali na zasadzie współwłasności nie pozwoli na omijanie podatku.

    Nowe przepisy stanowią spory wyłom od obecnej zasady opodatkowania transakcji sprzedaży. Dotychczas fundamentalną zasadą była wymienność PCC i VAT. Oznaczało to, że objęcie transakcji reżimem VAT, wyłączało podatek od czynności cywilnoprawnych. Wiązało się to z filozofią, że PCC dedykowane jest obrotowi prywatnemu, zaś VAT dotyczy transakcji profesjonalnych. Nowelizacja wprowadza kumulację obu podatków.

    W kogo uderzy PCC?

    Nie bardzo wiadomo jaka leży intencja w dodatkowym podatku. Nowa stawka PCC wymierzona jest w bardzo konkretny rodzaj transakcji. Chodzi o nabywanie wielu lokali mieszkaniowych położonych w tym samym budynku lub sąsiadującym. Co więcej, rozwiązanie nakierowane jest na transakcje, które są objęte podatkiem od towarów i usług. Chodzi, wobec tego o sprzedaż mieszkań relatywnie nowych, najczęściej na rynku pierwotnym, wprost od dewelopera.

    Podatek nie obciąży podmiotów, które kupują mieszkania położone w różnych lokalizacjach, nawet w dużych ilościach. Jego celem niekoniecznie będą, wobec tego fundusze skupione wobec inwestycji mieszkaniowych. Te nierzadko cenią sobie dywersyfikację przestrzenną. Nowy podatek teoretycznie może ograniczyć zjawisko masowego skupowania lokali w jednym budynku (np. na rynku pierwotnym) celem odsprzedaży z marżą. Być może taki jest jego cel.

    Obawy budzi próba wpływania na strukturę mieszkaniową poprzez bardzo kazuistyczne rozwiązania podatkowe. Tego typu mechanizmy przyczyniają się przede wszystkim to dalszego skomplikowania systemu podatkowego i zmniejszenia jego czytelności. Jednocześnie, biorąc pod uwagę popyt na lokale mieszkalne, istnieje prawdopodobieństwo, że koszt tego podatku zostanie wprost przerzucony na ostatecznego lokatora, efektywnie jeszcze bardziej podnosząc ceny mieszkań.

    Proces wprowadzania zmian w ustawie również nie należy do najbardziej przejrzystych. Nowelizacja ustawy o PCC została bowiem dorzucona do noweli ustawy o gospodarce nieruchomości, o której pisaliśmy tutaj.

  • Amortyzacja mieszkań jednak możliwa

    Amortyzacja mieszkań jest jednak możliwa, co pokazują niedawne interpretacje podatkowe. Mimo tego, że od 2023 r. amortyzowanie budynków i lokali zostało wyłączone, w niektórych przypadkach okazuje się to wykonalne.

    Amortyzacja mieszkań w budynku użytkowym

    W ostatniej interpretacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, iż dopuszczalne jest zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne. Jest to jednak możliwe wyłącznie jeśli spełnione jest kilka warunków. Po pierwsze poszczególne lokale znajdujące się w budynku nie mogą być wyodrębnione w świetle ustawy o własności lokali. Po drugie, budynek musi zostać zaklasyfikowany w klasyfikacji środków trwałych jako budynek niemieszkalny. Aby zaklasyfikować w taki sposób budynek, mniej niż połowa jego powierzchni może być wykorzystywana na cele mieszkalne.

    Przy spełnieniu powyższych wymogów zakaz amortyzowania budynków i lokali mieszkalnych nie obowiązuje. Właściciel tak naprawdę amortyzuje budynek niemieszkalny, czego przepisy nie wykluczają. To, że w budynku niemieszkalnym znajdują się lokale mieszkalne ma znaczenie drugorzędne.

    Warto zwrócić uwagę, że administracja skarbowa (w tym KIS) nie zajmują się klasyfikowaniem budynków. Organem uprawnionym do orzekania w zakresie klasyfikacji środków trwałych jest urząd statystyczny. Krajowa Informacja Skarbowa polega na jego stanowisku.

    Inwestycja w obcym środku trwałym

    Inny sposób umożliwiający ujęcie mieszkań w kosztach podatkowych został wskazany w marcowej interpretacji KISu. Stan faktyczny analizowany w tej interpretacji był nieco bardziej złożony. Chodziło o podatnika, który był najemcą nieruchomości, na którą poczynił istotne nakłady na lokal mieszkaniowy. Powstało więc u niego aktywo w postaci inwestycji w obcym środku trwałym. W 2023 r. podatnik utracił możliwość amortyzowania takiej inwestycji. Niemniej jednak, fiskus potwierdził, że w sytuacji, gdyby umowa najmu została wypowiedzenia, wówczas nieumorzona część wartości początkowej środka trwałego będzie stanowiła dla takiego podatnika koszt uzyskania przychodu. Co więcej, dla takiej kwalifikacji podatkowej nie będzie miało znaczenia to, czy wynajmujący zwróci najemcy równowartość nakładów na jego własność czy też nie.

    Światełko w tunelu

    Wnioski o interpretacje dotyczące amortyzowania mieszkań nie szokują. Wielu inwestorów poczyniło znaczące nakłady na nieruchomości mieszkaniowe w celach biznesowych. Zakaz amortyzacji wprowadzony przepisami Polskiego Ładu istotnie wpłynął na rentowność tego typu działań. Nic więc dziwnego, że poszukiwane są rozwiązania pozwalające utrzymać poprzednie zasady. Korzystne interpretacje podatkowe pokazują, że nawet nieco egzotyczne rozwiązania potrafią znaleźć akceptację po stronie fiskusa.