Fundacja Rodzinna inwestorem w nieruchomości?
Na ile Fundacja Rodzinna może być inwestorem w nieruchomości? Grunty i budynki powszechnie uznawane są za bezpieczną i perspektywiczną formę lokowania kapitału. W tym sensie świetnie nadają się do realizowania idei przechowywania i pomnażania majątku rodzinnego w ramach fundacji. Pytanie co na to przepisy?
Fundacja rodzinna jako efektywny inwestor
Fundacja rodzinna to nowy podmiot, który pojawił się na polskiej scenie prawnej w maju 2023 r. Efektywność gospodarcza fundacji rodzinnej wynika przede wszystkim ze specyficznych zasad opodatkowania, jakimi rządzi się ta instytucja. Mianowicie, z zasady dochody osiągane przez nią nie podlegają opodatkowaniu na bieżąco, tylko dopiero po ich wypłacie beneficjentom. Dzięki temu fundacja dysponuje większym kapitałem (nieobciążonym podatkami), który może wykorzystywać dla generowania wartości dodanej.
Biorąc pod uwagę powyższą zaletę fundacji rodzinnej, warto przyjrzeć się jak mogłaby się ona spisać w roli inwestora w nieruchomości. Grunty i budynki stanowią bowiem podstawowy sposób lokowania kapitału. Ich stabilność i bezpieczeństwo (namacalność) potencjalnie świetnie wpisują się charakterystykę fundacji rodzinnej.
Dozwolony zakres działalności fundacji rodzinnej
Patrząc z perspektywy fundacji rodzinnej jako podmiotu zarabiającego na nieruchomościach trzeba wyjść od przepisów dotyczących dozwolonego zakresu jej działalności gospodarczej. Ustawa o fundacjach rodzinnych w art. 5 zawiera pakiet obszarów, w których fundacja rodzinna może prowadzić działalność. Lista obejmuje najem, dzierżawę lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Czyli fundacja rodzinna będzie mogła czerpać pasywny dochód z nieruchomości.
Co jednak za sprzedażą? Tu jest nieco trudniej – ustawa wprawdzie dopuszcza zbywanie mienia przez fundację rodzinną, ale tylko w przypadku, gdy nie zostało ono nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. Wydaje się, że w takim wypadku spekulacja na nieruchomościach wykraczać będzie poza dopuszczalny zakres. Podobnie należałoby chyba podejść do tzw. flipów, czy realizowania projektów deweloperskich.
Warto o tym pamiętać bowiem wykroczenie poza dozwolony zakres działalności gospodarczej wiąże się z istotnymi konsekwencjami finansowymi dla fundacji. Wykonywanie takiej działalności obciążone jest sankcyjną stawką CIT w wysokości 25 proc.
Ograniczenia w najmie nieruchomości
Przygotowując fundację rodzinną na potrzeby czerpania dochodów z najmu nieruchomości warto mieć też na uwadze dwie kwestie. Po pierwsze – fundacja rodzinna została objęta podatkiem od przychodów z budynków. Podatek ten wynosi 0,035% miesięcznie od sumy wartości początkowej budynków pomniejszonej o kwotę 10 mln zł. Podatek ten pełni w pewnym sensie roli zaliczki na poczet podatku dochodowego i jest możliwy do odzyskania. Niemniej proces ten może trochę trwać, co wpłynie na cashflow fundacji.
Drugim obszarem w zakresie najmu nieruchomości jest opodatkowanie na bieżąco (a nie dopiero przy wypłacie beneficjentom) przychodów fundacji rodzinnej pochodzących z najmu na rzecz podmiotów powiązanych z fundacją , jej beneficjentem lub fundatorem. Ten wyjątek może być istotny w sytuacji, gdy fundacja rodzinna miałaby pełnić funkcję banku nieruchomości dla innych działalności fundatora lub jego rodziny.
Reasumując, fundacja rodzinna może być sensownym rozwiązaniem do realizowania inwestycji w nieruchomości w pewnym zakresie. Obecne ramy prawne ograniczają jej działalność do inwestycji o charakterze raczej pasywnym (najem). W dodatku powinna się ona skupić na udostępnianiu majątku podmiotom niepowiązanym. Jak widać, korzystanie z fundacji rodzinnej wymaga pewnego planowania i przemyślenia sprawy na początku. Potencjalnie, fundacja może przynieść wiele korzyści, ale równie łatwo o potknięcie.
Fundacja Rodzinna już w maju 2023
Fundacja rodzinna – zakładanie i struktura
Fundacja rodzinna – transparentność
Fundacja rodzinna – opodatkowanie nowej instytucji
Fundacja rodzinna – odpowiedzialność za długi fundatora
Fundacja rodzinna – elastyczne narzędzie
Fundacja rodzinna – ramy podatkowe
Fundacja rodzinna – podatki od wypłat do podmiotów powiązanych